lunes, 28 de marzo de 2011

¿Buscas Casas o Departamentos en remate? (Segunda parte)

En esta segunda parte vamos a conocer el procedimiento para acceder y participar en una subasta de casas o departamentos en remate.

En este tipo de subastas, el pago de la propiedad adjudicada se hace en efectivo, no aceptándose ningún tipo de crédito, partiendo de esa base debemos buscar en los principales periódicos de nuestra localidad los anuncios de remates, anuncios promovidos por un Juez de un Juzgado que habitualmente son Mercantiles, Civiles o Familiares, y si hay interés en función de su precio o por su ubicación, se debe ir al lugar de la propiedad, para ubicarla físicamente y revisar en que condiciones se encuentra, inclusive si se encuentra habitada o no, condiciones que inciden preponderantemente en el precio que se va a ofrecer en la puja.


Con la información del juicio y el valor de la propiedad si es en primera almoneda, siendo estos descuentos de ley, el 33% en Primera Almoneda, 47% en segunda Almoneda y el descuento abierto en tercera Almoneda, a continuación,  el interesado en adquirir casas o departamentos en remate, deberá obtener un billete de depósito en el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros S.N.C. (Bansefi), antes nacional Financiera, a favor del Juzgado que esté subastando el bien por una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial respectivo, este billete es para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado correspondiente y le permite participar como postor en la subasta. Este billete de depósito se adquiere en algunas sucursales de Bansefi y no cobran comisión por este concepto, sólo debe exhibir la cantidad exacta del billete de depósito que está solicitando, y lo puede hacer en efectivo, en cheque certificado, cheque de caja o espewa, que tienen un costo de $100.00 más IVA, si lo hace en efectivo puede adquirirlo, incluso el mismo día de la fecha del remate, o bien,  si lo hace a través de los cheques mencionados, se debe ordenar o entregar dicho cheque y solicitar el billete de depósito 2 días antes de la fecha de la subasta, y el día y la hora fijada para el remate hay que presentarse ante el Juzgado correspondiente llevando una identificación con fotografía y firma, y en el caso de que no se adjudique el bien inmueble rematado, el Juez ordenará en ese mismo instante que se le devuelva el billete para que el interesado recupere el monto de este.

En el caso de que uno como interesado se adjudique la propiedad después de efectuar una o varias pujas durante la subasta, hay que adquirir un Segundo Billete de Depósito, en Bansefi, mediante el pago que hace de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez, éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el interesado perderá la totalidad de su primer billete de depósito.

Posteriormente, cuando el interesado ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida, el Juez da la aprobación del remate y el interesado es jurídicamente el propietario del bien inmueble subastado.

A continuación el Juez envía al Notario Público escogido por el interesado una carta ordenando al Notario la elaboración de las escrituras, y si el antiguo propietario no la firma, la firmará el Juez en rebeldía de éste, y posterior a ese momento, el Juez ordena que el interesado se ponga en posesión del inmueble.

También existe otro procedimiento para hacerse de un bien inmueble en demanda, y es mediante la Cesión de los Derechos Litigiosos, que se celebra ante el Juez correspondiente,  para la adquisición de los derechos del juicio, más no del inmueble, el inmueble es la garantía del juicio y que con esta cesión el interesado se  garantiza que ganará el inmueble en el remate que se efectuará con posterioridad frente a otros postores, ya que el interesado sustituye a la parte actora como acreedor, por lo que en el remate durante la puja,  puede ofrecer el 100% del valor del inmueble, lo cual ningún otro postor ofrecerá durante la puja, y por lo cual el interesado se garantiza la adquisición de las casas o departamentos en remate, desde luego, la adquisición de los Derechos Litigiosos, no deja de tener sus riesgos, como puede ser la prolongación del juicio, o hasta perderlo y con ello perder lo invertido en la adquisición.

Como se observa,  no es sencillo entrar en un juicio de Remate de un bien inmueble, es decir, con pleno conocimiento de los procedimientos legales, por lo que es fundamental, asesorarse con un abogado de confianza especializado en Bienes Raíces, para tomar las mejores opciones en cuanto al mejor camino desde el punto de vista jurídico.

Equipo Alfa Inmobiliaria

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