lunes, 23 de abril de 2012

¿Debo Pagar Impuestos al Vender mi Casa?


Al vender una casa, dentro de las preparaciones previas que hay que realizar, es importante conocer si necesito realizar algún pago de impuestos al vender mi casa, y algunos gastos menores que también se van a realizar para completar la documentación que nos va a pedir el notario al formalizar la operación de la compra-venta mediante la respectiva escrituración de la propiedad en venta, donde la erogación más importante es la que se refiere al ISR que se paga por la plusvalía que se obtiene entre el precio que se compró y el precio que se vendió la casa.



Los Notarios cuentan con los coeficientes proporcionados por el SAT para la actualización de los precios y los factores de calculo para determinar el ISR, sin embargo la ley  del ISR, en su artículo 109 permite ciertos beneficios de exención de impuestos en la enajenación de la casa habitación del contribuyente con ciertos requisitos como son que durante los 5 años inmediatos anteriores a la fecha de la enajenación, el contribuyente no hubiera obtenido la exención referida y hasta por el limite de 1;500,000 UDIS (4.7597 a marzo 31 de 2012), que es un valor de 7; 139,550.00 pesos, y la operación se realice ante un Notario o Fedatario Público, donde si hay un excedente, este determinará la ganancia y calculará el impuesto tomando las deducciones que corresponda en la parte proporcional de queda gravada.

El pago del ISR, no aplicará cuando el enajenante (vendedor) demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años anteriores inmediatos a la fecha de la enajenación (compra-venta), (artículo 109 fracción XV inciso a) de la LISR), donde “Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales que realicen operaciones consignadas en escrituras públicas, tendrán la obligación de proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, la información relativa a la determinación del cálculo del ISR, conforme a las reglas de carácter general que emita el SAT.” de acuerdo con el Fundamento legal: Artículo 154, tercer párrafo de la LISR.

La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario por el mismo enajenante.

Para los efectos del artículo 109, en su fracción XV, del inciso A de la ley, considera que la superficie del terreno no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que componen la casa habitación, debiendo pagar el impuesto por los m2 excedentes. 

De igual manera como requisitos para obtener los beneficios que indica el artículo 109  los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación de la compra-venta que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobantes que  se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
.- La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.
.- Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de telefonía fija o energía eléctrica.
.- Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero nacional o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta,(Padres o hijos).

De ahí que por la importancia y el valor que representan los pagos de ISR, es  recomendable que antes de darle el valor a su propiedad para su venta, o firmar un contrato de compra-venta, informarse con un Notario de su confianza, o su capacitado asesor de las Oficinas de  Alfa Inmobiliaria que en su Departamento Legal le aclararán sus dudas por si hay que pagar algún impuesto, y no llevarse la sorpresa al estar frente al notario para efectuar la liquidación de la operación de compra-venta y que este le informe el valor de los impuestos por pagar en la enajenación de su propiedad, cantidad que usted desconocía y no estaba en sus planes ese desembolso, alterando con esto los planes de sus ingresos.

Alfa Inmobiliaria México

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