miércoles, 25 de julio de 2012

Pago de Impuestos y Bienes Raíces

Cuando se trata de de comprar una casa, o bien, necesitamos vender una propiedad, hacemos planes de lo que necesitamos, del crédito hipotecario o para completar su adquisición y sus gastos, y si es una venta de inmueble, cuanto será lo que podremos obtener con esta operación, y en muchas de las ocasiones pasamos por alto un muy importante concepto que nos puede afectar en nuestros planes, y es no considerar el rublo de los impuestos y gastos que se generan en todas las operaciones de los bienes raíces. 


Por parte del comprador los impuestos en los bienes raíces que le corresponden es el denominado Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que es un impuesto municipal y cuyo valor o porcentaje varía en función de los coeficientes municipales autorizados que utilizan los notarios, donde este valor fluctúa alrededor del 2% del valor del inmueble, y se paga durante los trámites notariales, también hay que considerar otros impuestos como son pago de derechos, certificados de gravámenes, informes del predial, informes del agua, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, gastos y honorarios del notario donde el desembolso total de impuestos en los bienes raíces y gastos notariales alcanzan un valor entre el 5% y el 8% del valor de la venta de las propiedades. 

Cuando se adquiere una propiedad por abajo del precio de avalúo o de su valor catastral, siendo esta diferencia mayor al 10%, y aún que el vendedor haya exentado el pago del ISR, es el comprador quien pagará un impuesto de ISR del 20% sobre la diferencia del precio de la casa en venta y el avalúo realizado, también existe el gasto que cobran algunos bancos por apertura de crédito, así como por el avalúo bancario, también en el caso de que la propiedad en venta sea del tipo comercial, el comprador pagará como impuesto en los bienes raíces el correspondiente al IVA sobre el valor de la operación de compra-venta, y si el área comercial es solamente una parte de la propiedad que se esta vendiendo, sobre esa sección comercial en particular se hará el pago del IVA. 

Existe la errónea idea por parte del comprador de buscar un acuerdo con el vendedor para informar al notario que la compra se hizo a un precio menor al real, con el fin de pagar menos impuestos, pero este concepto resulta contraproducente ya que en si se desea vender en un futuro próximo, al hacer el balance entre lo que se compró, que fue a bajo precio, y lo que se vendió, a un precio normal, va a resultar un impuesto de ISR por la gran plusvalía observada que se tuvo en ese tiempo, con perjuicio del actual comprador. 



Para el vendedor, el impuesto en bienes raíces con el que se grava su propiedad al venderla es la correspondiente a la plusvalía obtenida entre el precio de compra y el precio de venta, realizando los notarios los cálculos de actualización de precios, de acuerdo a los factores proporcionados por el SAT para determinar el ISR, sin embargo la ley del ISR, en su artículo 109 permite ciertos beneficios de exención de impuestos en la venta de una casa habitación del contribuyente con ciertos requisitos como son que durante los 5 años inmediatos anteriores a la fecha de la enajenación, el contribuyente no hubiera obtenido la exención referida y hasta por el limite de 1;500,000 UDIS (4.7780 a agosto de 2012), que es un valor de 7.17 millones de pesos, y que la operación se realice ante un Notario o Fedatario Público, donde si hay un excedente, este determinará la ganancia y calculará el impuesto tomando las deducciones que corresponda en la parte proporcional que resulta gravada. 

También deberá demostrar el vendedor del inmueble que la propiedad la destinó para su uso como casa habitación, que la habitó presentando como comprobantes los recibos de luz, teléfono fijo, cuentas bancarias, estados de cuenta de empresas bancarias, tarjetas de crédito, credencial del IFE con la dirección de la propiedad en venta, las cuales deben estar a nombre del vendedor, su cónyuge, sus padres o sus hijos (para lo que deben acreditar el parentesco con las actas del registro civil correspondiente),considerando que Hacienda ha determinado que para considerar como habitada la casa, deberá acreditar el propietario haberla ocupado por lo menos los últimos 6 meses, para lo cual deberá presentar a la Notaría los recibos respectivos por ese lapso de tiempo al menos, y por último que la superficie del terreno no exceda en 3 veces el área cubierta por las construcciones, lo cual se acreditará con el avalúo correspondiente o con el recibo del predial o el certificado del valor catastral, y su hubiera un excedente del terreno, se pagará el ISR exclusivamente por el terreno excedente.

Fuente: Alfa Inmobiliaria México.

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